Öncelikle Boluda Gündem takipçilerine ve kıymetli hemşehrilerime selamlarımı sunuyorum. Boluda Gündem ailesine katılmanın mutluluğu ve heyecanı içerisinde kendimi tanıtmak isterim. Adım Burak Toplar Türkiye’nin 15. Sakin Şehri seçilen Mudurnu İlçesinde Dünyaya geldim. İlkokul ve Ortaöğretimimi burada tamamladıktan sonra Lise eğitimimi Kocaeli Ali Fuat Başgil Sosyal Bilimler Lisesi'nde, Üniversite Eğitimimi ise Sakarya Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nde tamamladıktan sonra amiyane tabirle kürkçü dükkanına, Bolu’ya döndüm. Doğduğum şehirde Bolu'da avukatlık hizmeti vermekteyim.
Bu yazımda sizlere kira fiyatlarının artması sonucunda ortaya çıkan kiracı, ev sahibi yani kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar da ev sahiplerinin ve kiracıların ne gibi haklarının olduğu konusunda birtakım bilgilendirmelerde bulunacağım.
Günümüz de maalesef o kadar çok problemimiz var ki bu problemlerden bir tanesi de şüphesiz kira uyuşmazlıkları konusunda karşımıza çıkıyor. Hemen hemen her gün basından ve televizyonlardan ev sahibi kiracısını vurdu, Kiracı ile ev sahibi arasında arbede, başlıkları altında bir çok olaya ve habere şahit oluyoruz. Kira uyuşmazlıklarının en büyük sebebi şüphesiz özellikle son 2 senedir artan enflasyona paralel olarak kira fiyatlarının artmış olmasıdır. Kira fiyatlarının aşırı artması karşısında eski kiracılar günümüz kira bedellinin altında bir bedelle oturduğu için ev sahipleri kira bedelinin yükseltmek ya da kiracıyı tahliye etmek istemektedir. Peki bunlar sanıldığı kadar kolay mıdır?
Böyle bir durum da ilk akla gelen gereksinim(ihtiyaç sebebiyle) tahliye davası açmak oluyor. Gereksinim ihtiyacının yanında yeniden inşa ve imar’da kiracının tahliyesini sağlayan sebeplerdendir. Bu konuyu TBK m.350 bize şöyle ifade etmiştir. 'Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kiraya veren kira ilişkisini sona erdirebilir, demektedir.
Kiralayanın kiralananı konut ihtiyacı nedeniyle tahliye ettirebilmesi için, ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekir. Yargıtay tarafından aranan kriterler bunlardır. İhtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması. Kiralayan ihtiyaç iddiasını her türlü delille ispatlayabilir. Bu konudaki en büyük karine ise kiraya verenin de kiracı olmasıdır Kiralayanın tahliye davası açabilmesi için ihtiyacın doğmuş olması gerekir. İhtiyaç sebebinin varlığı davanın açıldığı sırada var olmasının yeterli olmadığı, yargılamanın devam ettiği sırada da devam etmesi gerektiği Yargıtay kararlarında vurgulanmıştır.
Ayrıca Bazen kiralayan hernekadar kendine ait bir konutta oturuyor dahi olsa; düğün hazırlıkları, sağlık sorunları mesele ev sahibinin halihazır da oturduğu konutta asansör mevcut değildir lakin kendisinin hastalığı sebebiyle asansör olan ve kiracı bulunan diğer konuta geçmeyi talep edebilir bu da haklı sebep teşkil eder. Kiralanan taşınmazın elverişli bir konuma sahip olması (çocuklarının okuluna veya hastaneye yakın olması) gibi sebeplerle kiralanan konuta ihtiyaç duyabilmektedir. Bunun bir sonucu olarak da tahliye talebi değerlendirilirken kiralayanın tahliye talebinde bulunulan konuta gerçekten ihtiyacı olup olamadığı noktasında daha ayrıntılı bir araştırma yapılması gerekir.
Tahliye davasının kanunda öngörülen süre içerisinde açılması önem arz etmektedir. TBK’nın 350. maddesine göre tahliye davasının belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılması gerekmektedir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise TBK’nın 328. ve 329. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her altı aylık dönem bir fesih dönemi olarak kabul edildiğinden, kiraya veren altı aylık kira döneminin sonu için üç ay önceden bildirimde bulunmak suretiyle ve bu altı aylık fesih dönemi dolduktan sonra bir ay içinde davayı açmak zorundadır. Dava açma süreleri hak düşürücü süre niteliğinde olduğundan sürenin geçmesi halinde dava açma hakkı ortadan kalkmaktadır. Tahliye davası ilgili taşınmazın bulunduğu yerdeki veya kiracının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Taraflar tacir ise kira sözleşmesinde yetkili mahkemeyi kararlaştırabilirler.
TBK, kiraya verenin gereksinim sebebiyle kiracıyı taşınmazdan tahliye ettirmesi halinde 3 yıl geçmedikçe taşınmazı eski kiracısından başkasına kiralamasını yasaklamaktadır. Aksi takdirde kiraya veren eski kiracısına son kira yılında ödemiş olduğu 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olmaktadır.
Ayrıca kiracı kira bedelini eksik öder ya da hiç ödemezse, Kiracı Tahliye Taahhütnamesi imzaladıysa, Kira sözleşmesinin on seneyi doldurmuş olması durumunda ve bir kira dönemi içerisinde kiracıya yapılan iki haklı ihtarnameye dayanılarak da kiracıyı ev sahibinin tahliye etmesi mümkündür. (Bu konular hakkında ileride ayrıntılı olarak bahsedilecektir.)
Ayrıca ev sahibi genel itibariyle beş yılı doldurmuş kiracılarına karşı kira tespit davası da açabilmektedir. Bunun akabinde yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Haftaya başka bir konuda, başka bir yazımda buluşmak dileğiyle kendinize iyi bakın...
Av. Burak TOPLAR